Avis de valeur de votre bien

Tout projet de vente immobilière doit commencer par une estimation de valeur précise de votre bien, gage d’une commercialisation efficace et d’un résultat optimisé.

Il est important de savoir et de comprendre qu’un bien affiché au bon prix aura toutes les chances d’être vendu dans un délai raisonnable, sans trop de négociation.

Statistiquement, un bien proposé trop cher en début de commercialisation, en plus de mettre de longs mois à trouver acquéreur, sera finalement vendu moins cher que vous n’en espériez…

3 pièges à éviter :

- Utiliser le prix au m² ou les estimations sur internet
La notion de prix au mètre carré est extrêmement réductrice, puisque, par défaut, elle ne prend en compte que la superficie du bien, indépendamment de sa nature (appartement ou maison), son état, son niveau d’équipement, l’environnement extérieur etc.
Cet indicateur est couramment utilisé par les estimations immobilières sur internet, qui restent peu fiables, au regard de la complexité de l’exercice…
Même en précisant quelques critères demandés par l’évaluateur en ligne, et qui font souvent appel à votre jugement personnel, ces méthodes ne remplacent pas la visite détaillée et le regard d’un professionnel.

- Se baser sur les prix des annonces immobilières du moment
Les annonces de ventes immobilières reflètent les prétentions des vendeurs à un moment donné, en aucun cas la réalité de la valeur de leur bien, et encore moins le prix auquel ces biens seront finalement vendus.
Qui plus est, combien de biens se trouvent affichés depuis de longs mois à des prix prohibitifs ?
Gare à ne pas les utiliser comme référence dans l’estimation de votre bien, au risque de rencontrer les mêmes difficultés !

- Se baser sur son propre prix d’acquisition ou la valeur des travaux d’amélioration
S’il est tout à fait compréhensible de chercher à récupérer sa mise à la revente, voire même à retirer une petite plus-value, il ne faut pas tomber dans le piège de fixer votre prix selon celui de votre propre acquisition, souvent réalisée à une époque où la conjoncture du marché était différente.
Y ajouter la valeur des travaux d’amélioration réalisé sur les dernières années peut se révéler en total décalage avec le contexte économique du moment, et vous risquez de nettement surévaluer votre bien.
Songez qu’un acquéreur n’aura jamais le souci de vous permettre de rentrer dans vos frais ou de solder votre crédit !
Ce qu’il cherche, c’est un bien à un prix cohérent avec le marché concurrentiel du moment.

Alors à qui confier le soin d’évaluer le juste prix de votre bien ?

Un professionnel de l’immobilier reste la personne la plus à même de vous fournir un avis fiable.
Choisissez de préférence une agence immobilière locale, qui maîtrise le secteur et travaille sur des biens comparables au vôtre.
Le professionnel qualifié a des compétences juridiques et en matière d’urbanisme, importantes dans l’analyse du bien et la détermination de sa valeur.
N’hésitez-pas à vous renseigner sur les professionnels de votre secteur, notamment en consultant les avis clients sur des sites comme MEILLEURSAGENTS par exemple.

Comment est établie la valeur d’un bien immobilier en agence ?

Laissons de côté l’expertise immobilière, qui utilise des méthodes pointues, techniques et mathématiques, pour évaluer la valeur vénale d’un bien, par exemple dans le cadre d’une procédure.
Ces méthodes coûteuses ne sont pas celles utilisées dans le cadre d’un projet de vente, par votre agence immobilière locale.

Le professionnel devra toutefois faire un travail sérieux et baser son évaluation sur l’étude de nombreux facteurs liés aux qualités propres du bien, à son environnement, mais aussi à la conjoncture du marché.

Fuyez les estimations données oralement, à la volée, après avoir fait un rapide tour du propriétaire…

Les critères à prendre en compte sont nombreux et la liste non exhaustive : qualité de la construction, équipements de confort, environnement proche, situation du quartier, accès, état général d’entretien, volume des pièces, disposition, présence d’étages, dimension et configuration du terrain, stationnement, existence de dépendances, exposition…

Le professionnel, connaissant les préférences d’une clientèle ciblée, sera à même de déceler le potentiel de votre bien et d’en fixer le plus juste prix.

Il aura un regard objectif sur les facteurs valorisants, mais aussi sur ceux qui vont pondérer la valeur à la baisse : pas de chambre en plain-pied, proximité d’une source de nuisances sonores, défauts techniques, structurels, vis-à-vis, risque de construction gênante à proximité dans un futur plus ou moins proche…

Enfin, l’agent immobilier affinera son étude grâce à ses propres statistiques de ventes sur le secteur, celles de ses confrères ou des notaires.

L’avis de valeur sera ainsi argumenté, complet, et prendra en compte toutes les caractéristiques de votre bien.

Si l’estimation établie ne vous paraît pas satisfaisante, n’hésitez-pas à solliciter deux ou trois professionnels pour conforter un prix pertinent.

Marie Miralles.

Présidente fondatrice MIRALLES IMMO

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