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Devenez Bailleur

L’investissement locatif reste à ce jour le meilleur placement financier, et une source de revenus intéressante. Mais attention, la mise en location de votre bien nécessite le respect rigoureux de certaines règles.

En tant que propriétaire bailleur, votre première obligation est d’établir à votre locataire un bail écrit, dans le respect du décret de la loi ALUR, et donc selon modèle en vigueur depuis le 1er août 2015.

Ce bail concerne toutes les résidences principales, incluant : locations nues ou meublées, à usage mixte professionnel / habitation, colocations.
Il ne concerne pas la location saisonnière.

Important : le bail vous engage pour 3 ans avec un particulier, 6 ans avec une personne morale. La résiliation du bail est soumise à des conditions précises (congé pour vente, relogement personnel ou d’un membre de la famille ).
La durée du bail en meublé est d’une année.

Important !
Outre les mentions obligatoires du bail loi ALUR, il est possible, et je vous le recommande vivement, d’inclure dans votre contrat, une clause résolutoire qui vous permettra de préciser dans quels cas précis vous pouvez le résilier (par exemple en cas de non paiement du loyer deux mois consécutifs, après mise en demeure restée infructueuse…). Cela facilitera vos démarches en cas de litige.

Certaines clauses sont, par contre, interdites !
De façon non exhaustive, celles qui imposent un mode de paiement du loyer (prélèvement automatique par exemple), une compagnie d’assurance, ou qui limitent la jouissance du bien (interdiction d’hébergement de personnes non inscrites au bail par exemple).

A ce bail, plusieurs annexes incontournables : Si le logement est en copropriété, un extrait du règlement précisant la destination de l’immeuble, les modalités de jouissance des parties communes et privatives, la quote-part des charges afférentes au lot loué ;

N’hésitez pas à me solliciter pour des renseignements sur la répartition des charges de copropriété entre vous et votre locataire, parfois complexe à déterminer.

Une notice d’information qui reprend les droits et obligations du propriétaire et locataire, facilement téléchargeable sur internet ;

Dossier de diagnostics techniques : performances énergétiques, risque d’exposition au plomb, amiante, état des installations électriques et de gaz, état des risques naturels et technologiques ( zone inondable, sismique…).

L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé afin de vous dédommager d’éventuelles dégradations de votre logement au départ du locataire.

Je suis à votre disposition pour la mise en relation avec des professionnels de confiance qui réaliseront vos diagnostics au bon prix et dans les meilleurs délais.

Veillez bien à ce que votre contrat de location soit conforme à la norme ALUR, au risque de voir votre locataire (si tant est qu’il soit un peu procédurier…) vous réclamer son annulation, ou une diminution du loyer !

Le saviez vous ? La location meublée saisonnière de courte durée…
Popularisée par des sites comme Airbnb, Wimdu ou Séjourning, elle fait l’objet d’un vide juridique certain. Le législateur s’est tout de même penché sur la question, puisque la loi ALUR prévoit que le fait de louer un logement meublé de façon répétée, pour de courtes durées, à des personnes de passage qui n’y élisent pas domicile, constitue un changement d’usage. Cela peut donc occasionner quelques problèmes vis-à-vis d’une copropriété, ou dans certaines villes où il est nécessaire d’obtenir une autorisation de la Mairie pour modifier l’usage du logement en « meublé de tourisme ». Je vous conseille de bien vous renseigner sur la règlementation en vigueur dans votre localité avant de pratiquer ce type de location.

Enfin, et concernant l’importance des assurances :

• Vous avez l’obligation en tant que bailleur de souscrire une assurance « Propriétaire Non Occupant » pour le logement que vous louez, afin de couvrir certains sinistres affectant l’immobilier.
• Veillez bien à vérifier que le locataire que vous mettez en place soit assuré pour l’habitation, demandez lui son attestation chaque année.
• Je vous conseille enfin le recours à une garantie des loyers impayés afin de vous prémunir contre d’éventuelles carences de votre locataire.

Le bail commercial

Ce bail lie le propriétaire immobilier à l’exploitant d’un fonds de commerce.
Il n’est pas obligatoire de rédiger un écrit, mais je vous le conseille fortement. Prévoyez même de vous faire assister d’un juriste (avocat, notaire), d’autant que ce contrat vous engage pour une durée de 9 ans.

Si les parties sont d’accord, il est même possible de convenir de durées plus longues.

La fixation du loyer est libre, sous réserve qu’il soit « déterminé et déterminable, réel et sérieux ».
Il ne serait par exemple pas sérieux de louer un local dans un quartier touristique au loyer de 1 euro…

Vous pourrez demander à votre locataire une révision du loyer par lettre recommandée, tous les trois ans, sur la base de la variation des indices légaux (indice de la construction, indice des loyers commerciaux).

La sous-location est également possible, sous certaines conditions.

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